中国互联网第一股 网盛生意宝(002095)旗下网站
生意宝国庆大型专题策划

商品房进入市场新时代

http://china.toocle.com 2009年09月08日14:12 生意社 点此复制全文转载!
生意社2009年09月08日讯

  525万!成交。1987年12月1日,中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权,原深房公司总经理骆锦星(前)举起11号牌,赢得中国土地“第一拍”,后来深房公司在竞得的这片土地上修建了东晓华园。

  骆锦星1935年12月生,广东惠阳人,1979年调至深圳担任深圳市房地产管理局副局长,1980年1月8日,以6个人4部旧单车组建深圳经济特区房地产公司,成为深圳经济特区当时惟一的房地产公司,骆担任经理;1993年7月,公司股份制改造完成,更名为深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司,成为当时深圳规模最大的房地产公司,骆担任总经理至1997年。

  原深房公司总经理骆锦星,在深圳特区第一个与港商合作,组建深圳第一个也是惟一的房地产公司,也是中国土地“第一拍”竞得人2008年2月4日,坐在深圳市罗湖区东晓花园的花坛前,73岁的骆锦星没有想到,深圳这两年的房价飙升得如此之快,这个20年前在那场“中国土地第一拍”中竞得的土地建成的楼盘,建成时开盘价1600元,20年之后的今天,也水涨船高达八千元以上,升值五倍之多。

  1987年12月1日,骆锦星作为深圳特区房地产公司总经理,在深圳举行的中国第一场土地拍卖中,代表公司以525万的价格竞得东晓花园的地皮,这就是中国房地产发展历史上有着标志性意义的“中国第一拍”。

  这个第一拍来得绝非偶然,而骆锦星这个深圳房地产业界的“祖师爷”,从上世纪八十年代初深圳特区创建伊始,冒着违背宪法的危险打“补偿贸易”的擦边球,与外商合作建成深圳第一个商品房小区―――东湖丽苑,到后来顶着“卖国”直接收取土地使用费,以换取建设最为急需的资金。以骆锦星为代表的深圳第一代房地产建设者,一路背负着诸多骂名和政治风险,摸着石头前行,也正是在一步步的摸索中,深圳土地逐步被盘活,最后有了那场惊世“第一拍”,而骆锦星代表深圳特区房地产公司作为竞得人,也当仁不让地成为一个符号和标志。

  也就是这一拍之后一年多,中国宪法修改,将原来宪法中禁止出租土地的条款删去,并规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,自此,土地终于名正言顺地交易,终于变成了香港人所说的“黄金”,也才有了此后中国房地产市场的繁荣。

  捧着金饭碗讨饭香港朋友就说,你这个局长是端着金饭碗在要饭,为什么不像香港把土地变成黄金1979年3月,深圳由县改为市,惠阳地区为支援深圳建设,开大会动员干部报名到深圳工作。我个人比较好胜,也喜欢接受挑战,也去参加报名并得到批准。

  这个月的一天下午,我们被一辆车拉到宝安党校的新园招待所,32个人住进两个大房间,当时深圳条件很差,贫民窟和臭水沟很多,老百姓有句话形容是:南头苍蝇深圳蚊。

  在食堂吃过饭后,市委书记张勋甫、市长贾华,副书记曹喜之等领导开始讲话并宣布任命,我本来以为调我到邮电局当局长,结果让我当房管局副局长专抓基建。这大大出乎我的意料,我马上找曹喜之副书记要求调整,他说不行,现在一切为基建开路,你就到房管局不变了。我说我没学过也没干过,曹书记说你好好干,十个月之后再说。当时还给房管局明确任务:要在一年之内,按省科级以上干部住房标准,建好2万平方米三百多套干部宿舍。

  领导安排下任务,就只有干啦。我们在东门一个两层楼的破房子办公,后面是厨房前面是办公室。我虽然是副局长,同时也是采购员,当时工程队包工不包料,调来两个地方工程队的钢材、水泥、红砖甚至连沙石都要我们供应。我还要到工地监工,有时候还要当搬运工。不过大家的工作热情都很高,工人不够发动大家干,也都得到大力支持,工程进度较快。

  当时最难的是钱,2万平方米啊!深圳地方财政很困难,一年只有三千万左右,计委主任江兆新对我说,只能给你五十万。我说这么少怎么行?起码要两百万。他说你先拿着吧。

  有一次我跟香港朋友诉苦,说建房子没有钱。香港朋友就说,你这个局长是端着金饭碗在要饭,为什么不像香港把土地变成黄金。我说:不行啦,法律规定不允许,宪法明文规定不能侵占、出租、买卖土地等,卖地是犯法的事。

  但建房的要求的确很迫切,有一次,我和张勋甫去考察居民住房,有的婚后孩子都快上学了还是无房户,有一个小房子里住了三代人,厨房就在走廊上,更惨的是,楼下有条臭水沟,被称做“深圳龙须沟”―――臭沟两边搭着房子。当时我就想,如果像香港一样可以把土地变成钱,深圳这么多地,不是财源滚滚来,那不知道可以建多少房子?

  当时省委领导叫我们要走政策边缘,我们就想了一个变通的法子,叫补偿贸易――我们出地,港商出钱合作建房,利润双方分成。这毕竟这是违反宪法的,为了找到一些依据,我还专门找了“祖师爷”列宁,在《列宁选集》“住宅问题”一节中,列宁引用恩格斯的话论说道:住宅、工厂等等,至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人,或协作社使用。同样,消灭土地私有制并不要求消灭地租,而是要求把地租——虽然是用改变过的形式―――转交给社会。我把这个想法给市委书记张勋甫汇报时,他也说,马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说“剥夺地产,把地租用于国家支出”,你们就先干着试试看吧。

  首次与港商合作房子还在图纸上,港商就得到了建房的全部资金,我那时才恍然大悟他们为什么愿意给我们85%的分成允许和港商合作的消息传开去后,首先接触的港商叫刘天就,他也是开着推土机坐单车第一个来深圳投资的人。双方一拍即合,他让我们先草拟个合同,他派两个工程师过来谈。当时我们没敢说房地产,拟了两页多纸的“补偿贸易”,由我们找工程队施工,他在香港卖,分成开始定三七开。但我事前了解过,在香港只要有地,银行就给贷款,等于只要付清地价,建筑费用银行在出,因而地价成本占香港房地产总投资的七成。于是我就试探他:三七开不行,要干就85:15,我们拿85%,你拿15%,没想到他也很爽快:行!

  说干就干,1980年1月1日双方签订了合同。1月8日,深圳成立了深圳特区房地产公司,由我兼任经理,干部职工五个人,注册资本是四部旧单车,这还是我们在开发大头岭时,在竹园里找到的。

  深圳市本来答应给四万元的开办费,但因为财政很困难,房管局也没钱,后来还是港商借了四万港币作为开办费,办公地点就是一个平房,摆了几张桌子,财务、出纳,两个技术员,后来又来一人做秘书。

  与港商合作建房就由这个深圳特区房地产公司负责。在春节期间,图纸拿出来,手续也很简单,合同拿到外事办去审,由规划局划地,报上去一两天就批下来,这就是中国第一个商品房小区-东湖丽苑。住宅区的设计图纸刚出来,还没有动工,但刘天就已经开始在香港卖房,均价2730元/平方米,还不到香港楼价的一半,还由深圳方面承诺,一次性付款,优惠9.5折,同时提供购房入户,每家大约配备3个户口名额。

  1987年10月中旬,中国城市土地改革研讨会在深圳召开,12月全国市长会议在深圳召开。市委市政府总结了房地产发展历史,借着有中央领导和各兄弟城市参加的东风,加上全国有的土地改革走在深圳前,决定举行这次拍卖。考虑到拍卖、招标可能会引起一些人的反感,所以把“拍卖”改成了“公开竞投”。

  这块编号H409―4的地块紧靠风景秀丽的深圳水库,面积8588平方米,规划为住宅用地,使用年限50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。

  在拍卖之前,深圳市规划局长刘佳胜给我放风,要我支持参加拍卖。我们公司也先召开领导班子会议,研究认为,深圳房地产公司是深圳房地产界的龙头。市委书记李灏给我们的奖旗的字也是“敢为天下先”,公司有人才、资金、信誉三大优势,也曾经到香港参加过拍卖,有这方面经验,最后班子一致认为,这块地深房志在必得!

  我们毕竟是一家公司,也要对股东有交待,要确保经济和社会效益。我们又成立专项小组,由我统管,另一个负责施工的副总,以及一个预算工程师参加。我们一方面到现场实地考察,判断这块地值得投资;另一方面组织人员按标书要求制作图纸作会计预算,发展经营部主管也搞了初步预算,认为我们可以接受的底价在530万。

  拍卖前3天,共有44家企业领取了正式编号参加竞投,其中外资企业9家。1987年12月1日下午三点,我还记得是个大晴天,天公也作美。下午三点钟,我们一行就从公司出发到拍卖地点深圳会堂,大约3点40分,我们到会场时,发现会场内700个座位已经满满当当,中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长也来到了拍卖现场。领了11号竞拍牌后,我们也在会场中间坐下。

  拍卖由规划局长刘佳胜亲自主拍,他首先介绍了拍卖地的有关情况,限定开口底价为200万元,每口价5万元。“拍卖开始!”刘佳胜一喊,就有一些竞投企业开始举牌。

  按照我们的预计,两百万肯定不止,所以一开始我们很镇定,没有举牌,一直叫到390万,我才第一次直接叫到400万,当时掌声如雷。到400万这个价位上,场上的竞争者只剩下了深圳经济特区房地产公司、深圳市工商银行房地产公司和深华程开发公司,随着“420万”、“485万”、“490万”一路叫下来,竞价升到了520万元,这个时候也只剩下深圳房地产公司和工商银行房地产公司两家了。每一次举牌,会场里面“哗哗”的掌声也是一浪高过一浪。

  叫到520万时,我也有些紧张了,离公司预算的530万元承受价位只剩两次加价机会了,但我还是比较镇定,再次举牌525万,又是一片掌声。可能是因为看到我们不断地加价,也看到是在与深圳房地产公司这个“龙头老大”争,再看我们的姿态志在必得,深圳市工商银行房地产公司没有再应价。

  “525万一次,525万两次,525万三次。”拍卖师刘佳胜一敲槌,摄影镜头的闪光灯马上一齐对准我。第一拍以超出底价300多万元,地价610多元/平方米成交。整个拍卖过程持续了17分钟。

  在大堂与刘佳胜签完合同后,一大群记者包围住我采访,有记者问:你认为拍卖如何?高不高?我回答说:我们心中有数,不高,请大家放心,我们不会亏本,但也不会从这块地谋取暴利,盈利不会超过15%.竞拍成功后,公司上下都非常高兴,我们也召开了全体职工大会,我说得到这块地,深圳房地产公司为深圳改革开放做贡献,又当了一次排头兵,我们要把两个效益建设好,力争一年内建成。

  因为这是“中国第一拍”,媒体的反应也很强烈,第二天香港新报头版报道说,拍卖是中国土地有偿使用,中国经济改革进入新的里程。香港大公报也称这是理论和实际上的一次突破,香港镜报报道,这是新中国空前的壮举,标志中国改革历史新时期,是市场经济的一个里程碑。

  在这一拍之后,法律层面的突破也很迅速。1988年4月12日,七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例,将原来宪法中禁止出租土地的条款删去,并规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地的禁锢终于完全放开。

  1988年7月,东晓花园建成,卖的时候,当时市价可以卖到2000元,但拍卖时我承诺利润不超过国际惯例的15%,每平方没有超过1600元,结果不到一小时就卖完,排队的长龙从楼上排到楼下,甚至有人头天晚上或下了班就来排。尽管如此低价,公司还是净挣了将近400万元。

  十年后,1998年2月5日,《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》发布实施,规定深圳特区内经营性项目用地一律采用招标、拍卖方式出让。2001年3月,深圳土地房产交易中心成立。2001年3月6日,《深圳市土地交易市场管理规定》发布实施,规定土地必须在交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行。中国的房地产业就在这些政策和法规的逐步开放和完善之后,逐渐成为经济的重要支柱。

  沧桑三十年我1997年从深圳特区房地产公司总经理的位置上退休,而当初第一个来深圳合作建房的港商刘天就已经破产了转眼一晃过去二十多年了,我1997年就从深圳特区房地产公司总经理的位置上退休,我在任的时间,针对我的流言也很多,也被查过,但没有查出过什么问题,我在退休时,手上也没有一股深房的股票。

  这二十年间变化真是难以想象,当初第一个来深圳合作建房的港商刘天就已经破产了,听说后来旅居加拿大。这些年深圳房地产业发展也非常迅速,而近一两年也出现不少问题,特别是价格上涨得非常厉害,比如有些别墅、高级住宅价格增长三四倍,甚至有的超过香港,香蜜湖别墅卖到一亿元,而地价不过几千块/平方米,有些楼盘建好时开盘价是几千元/平方米,现在卖到三万元/平方米,这些房地产商暴利需要得到监控。

  我注意到万科董事长王石在接受中央电视台采访时提出的三年不买房建议,现行政策中也有对外国人及外商的限制,这我同样不赞成。我认为,土地是商品,大家都可以来买。美国房地产也是开放性市场,如1989年洛杉矶30%的别墅、高档住宅给日本人买了,后来泡沫破了,跳楼的也是日本人,并不是美国人。不过土地是国家的重要资源,应该像石油等行业一样开征暴利税。

文章关键词: 衣食住行
参考链接:

相关专题报道:

关于我们 - B2B研究中心 - 媒体报道 - 客户服务 - 分站招商 - 生意推广 - 专题荟萃

生意宝(002095) 版权所有        浙ICP证